IUSI Guatemala 2026: Impuesto Único Sobre Inmuebles, cómo calcular y pagar

Si tienes casa, apartamento, terreno o local comercial en Guatemala, probablemente debes el Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI). Es el tributo nacional sobre la propiedad inmobiliaria, pero en la práctica lo consultas, liquidas y pagas ante tu municipalidad con base en el avalúo catastral del predio.

Mucha gente lo confunde con el ISR que declara ante la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT). Son capas distintas: el IUSI grava el hecho de ser propietario; el ISR grava la renta que obtienes, por ejemplo, si alquilas ese mismo inmueble. Pagar uno no te exime del otro.

Esta guía te explica cómo funciona el IUSI en 2026, cómo se aplican las tasas progresivas por rangos de valor, cómo aprovechar descuentos municipales de pronto pago y qué errores evitar antes de comprar, vender o presupuestar el costo anual de tu patrimonio inmobiliario.

Dueños de vivienda en Guatemala, Mixco, Villa Nueva, Antigua o cualquier municipio que quieran entender cuánto pagarán de IUSI y cuándo conviene hacerlo. Inversionistas con varios inmuebles que necesitan sumar la carga por tramos sin subestimar el impacto acumulado.

Pymes con local propio o bodega a nombre de la empresa o del socio, y arrendadores que deben separar el IUSI del ingreso por alquiler que luego tributa en ISR. También compradores que quieren hacer due diligence municipal antes de firmar.

Al terminar tendrás ejemplos numéricos con quetzales, un checklist operativo, respuestas a preguntas frecuentes y claridad sobre la diferencia entre obligaciones municipales (IUSI) y obligaciones ante la SAT.

El IUSI es un impuesto anual sobre bienes inmuebles ubicados en Guatemala: viviendas, apartamentos, locales comerciales, oficinas, terrenos urbanos y rurales, y en general cualquier derecho de propiedad inscrito que la ley incluya en la base gravable.

La normativa establece tasas progresivas por rangos de valor del inmueble; no es un porcentaje único para todos los predios. A mayor avalúo catastral, suben los tramos aplicables y el impuesto deja de ser simbólico.

Existen exenciones y tratamientos especiales para ciertos casos (por ejemplo, algunos inmuebles de entidades exentas o predios por debajo del umbral del primer tramo). Confirma tu situación con la boleta municipal y, si el monto es alto, con un contador local.

El marco legal del IUSI es nacional, pero la recaudación y el servicio al contribuyente los ejecuta cada municipalidad. Guatemala capital, Mixco, Quetzaltenango o Escuintla pueden tener portales distintos, calendarios de descuento distintos y ventanillas con formatos diferentes.

Tu referencia operativa es la municipalidad donde está ubicado físicamente el inmueble, no donde vives ni donde tienes tu NIT. Si tienes casa en un municipio y bodega en otro, son dos obligaciones independientes.

La SAT no emite la boleta de IUSI ni recibe ese pago. Si alguien te dice que "con declarar ISR ya cubriste el predial", está mezclando obligaciones que se controlan por separado.

La base del IUSI es el valor del inmueble determinado según el avalúo catastral vigente que tenga registrado el municipio. Ese valor puede diferir del precio de mercado o del monto por el que compraste el predio.

Identifica tu inmueble con la matrícula registral, el número de finca o el código catastral que aparezca en recibos anteriores. Sin ese dato, es fácil pagar el IUSI de otro predio o quedarte con deuda sin saberlo.

Si construiste, ampliaste o cambiaste el uso del inmueble, el avalúo puede actualizarse en los procesos de revisión catastral del municipio. No asumas que el valor se congela para siempre solo porque no has recibido aviso.

El IUSI se calcula aplicando tasas progresivas por rangos sobre el valor del inmueble. En términos simplificados, suele existir un tramo exento o de tasa cero hasta cierto monto, luego tramos con tasas crecientes (por ejemplo 0,2%, 0,6% y 0,9% sobre porciones del valor, según la tabla legal vigente).

No multipliques todo el avalúo por un solo porcentaje: cada fracción del valor cae en su tramo. Por eso dos casas con avalúos parecidos pueden pagar montos distintos si una está justo en el límite de un rango superior.

La boleta que genera tu municipalidad es la referencia oficial. Las calculadoras informales en internet sirven solo para estimar; antes de comprar o vender, pide el monto exacto en ventanilla o portal municipal.

Supón una casa habitacional con avalúo catastral de Q 4.500.000. En la estructura típica por rangos, los primeros Q 2.000.000 pueden estar exentos y el excedente hasta Q 20.000.000 tributar al 0,2%.

Sobre Q 2.500.000 (4.500.000 − 2.000.000) aplicarías 0,2%: Q 5.000 anuales de IUSI antes de descuentos municipales. En dólares, con tipo de cambio ilustrativo de Q 7,80/USD, son unos USD 641 al año.

Si tu municipalidad ofrece 10% de descuento por pago en enero, pagarías Q 4.500 en lugar de Q 5.000. Ese ahorro parece pequeño en una vivienda modesta, pero en cartera de varios inmuebles se vuelve material.

Apartamento con avalúo Q 18.000.000. Tramo exento: Q 2.000.000. Sobre el tramo de Q 2.000.001 a Q 20.000.000 (Q 16.000.000) aplicas 0,2%: Q 32.000. Como no supera Q 20.000.000, no entras aún al tramo del 0,6%.

IUSI anual estimado: Q 32.000 (~USD 4.103). Si lo pagas fuera del periodo de pronto pago, pierdes el descuento y posiblemente generas recargos por mora.

Para un arrendador que cobra Q 6.500 de renta mensual (Q 78.000 al año), el IUSI representa cerca del 41% de un mes de alquiler. Conviene presupuestarlo en enero, no descubrirlo en marzo cuando ya gastaste la caja.

Local comercial con avalúo Q 45.000.000. Primeros Q 2.000.000 exentos. De Q 2.000.001 a Q 20.000.000: Q 18.000.000 × 0,2% = Q 36.000. De Q 20.000.001 a Q 45.000.000: Q 25.000.000 × 0,6% = Q 150.000.

IUSI anual total: Q 186.000 (~USD 23.846). Una pyme que usa el local como activo fijo debe registrarlo como gasto operativo recurrente, no mezclarlo con IVA ni con costo de mercadería.

Si el título está a nombre del socio y no de la sociedad, el IUSI lo paga quien aparece como propietario; documenta el contrato de arrendamiento interno o la cesión de uso para que contabilidad y flujo de caja cuadren.

Muchas municipalidades guatemaltecas aplican descuentos por pago anticipado, frecuentemente en enero o en una ventana corta al inicio del ejercicio fiscal. El porcentaje exacto y las fechas cambian según acuerdo municipal; consúltalo cada año.

Marca en tu calendario la fecha límite con margen: los portales pueden fallar el último día y perder el descuento es dinero que no recuperas. Si administras varios predios, prioriza el de mayor monto cuando la caja esté ajustada.

Combina este recordatorio con el calendario tributario de Nompli para no mezclar el vencimiento del IUSI con declaraciones de IVA o ISR ante la SAT.

IUSI: impuesto municipal sobre la propiedad inmueble, con tasas progresivas por rangos de avalúo. ISR: impuesto sobre la renta ante la SAT; si alquilas, los ingresos por renta tributan aquí. IVA: impuesto al consumo en operaciones gravadas; el IUSI no genera crédito fiscal de IVA.

Tener la casa al día con IUSI no significa estar al día con Declaraguate, retenciones o pagos trimestrales de ISR. Son controles distintos con autoridades distintas.

Si proyectas tu carga fiscal anual, usa la calculadora de ISR para la renta y mantén el IUSI como línea separada de patrimonio inmobiliario en tu presupuesto.

Paso 1: reúne matrícula, DPI del propietario y recibos del año anterior. Paso 2: ingresa al portal municipal o acude a ventanilla de recaudación con esos datos. Paso 3: verifica avalúo, tramos aplicados y monto antes de pagar.

Paso 4: si estás dentro del periodo de descuento, paga por transferencia, tarjeta o caja según opciones habilitadas y guarda comprobante legible. Paso 5: descarga o solicita constancia de paz y salvo si la necesitas para trámite notarial, crédito hipotecario o venta.

Evita gestores no autorizados que piden contraseñas bancarias. Usa solo canales oficiales de tu municipalidad y conserva PDF o foto del recibo con fecha, monto y número de operación.

Antes de comprar, pide constancia de paz y salvo del IUSI o verifica en ventanilla que no existan periodos impagos. La deuda municipal puede transferirse operativamente al comprador o frenar el cierre notarial.

Compara avalúo catastral vs precio de compraventa. Un avalúo muy bajo te da IUSI barato hoy, pero riesgo de actualización mañana; uno muy alto comprime tu yield si alquilas.

Proyecta el IUSI del primer año completo en tu flujo de caja. Si financias con banco, algunos productos exigen predio al día como condición del desembolso o de la fianza.

Si tu negocio opera en local propio, el IUSI es costo fijo anual comparable al seguro o mantenimiento. Inclúyelo en el presupuesto de enero junto con obligaciones ante la SAT.

Cuando el inmueble está a nombre del socio o de un familiar, la obligación legal de pago sigue siendo del titular registral. La empresa puede reembolsar el gasto, pero necesitas soporte documental claro para contabilidad y auditoría.

No confundas patente de negocios, basura o otros tributos municipales con el IUSI: pueden coexistir y tener calendarios diferentes en la misma alcaldía.

Cada predio genera su propia boleta en su municipio de ubicación. No existe un "IUSI nacional consolidado" que pagues en un solo portal para todo el país.

Arma una tabla simple: municipio | matrícula | avalúo | IUSI estimado | fecha descuento | pagado (sí/no). Un responsable interno debe cerrar esa tabla cada enero.

Inversionistas con cartera diversificada suelen subestimar el tramo alto en un solo activo premium mientras descuidan mora en un terreno de bajo monto; ambos errores cuestan, uno en caja y otro en legal.

Los terrenos sin construcción también pagan IUSI sobre el valor del suelo según catastro. Mantener un lote años esperando plusvalía tiene costo anual explícito que debes modelar.

Cambios de uso, subdivisiones o construcciones nuevas pueden disparar revisiones de avalúo. Declara mejoras cuando el municipio lo requiera; omitirlas puede generar ajustes retroactivos.

Guarda planos, permisos de construcción y facturas de obra: no reemplazan la boleta, pero ayudan si impugnas un avalúo que consideres desproporcionado.

Si no pagas en plazo, las municipalidades aplican recargos, intereses o gastos de cobro administrativo según su reglamento. La deuda se acumula por ejercicio y puede crecer más rápido de lo que imaginas.

Antes de vender, regulariza. Muchos notarios piden evidencia de pago o convenio vigente. Si debes varios años, pregunta por facilidades de pago documentadas, no por arreglos informales sin recibo.

Desconfía de boletas enviadas por WhatsApp sin verificar en portal oficial. El fraude de "predial falso" existe y el perjudicado sigues siendo tú ante el municipio.

Aplicar una sola tasa al avalúo completo ignorando los rangos progresivos. Pagar en la municipalidad equivocada porque confundes domicilio personal con ubicación del predio. Perder el descuento de enero por postergar "hasta después de Semana Santa".

Creer que alquilar el inmueble transfiere al inquilino la obligación del IUSI: salvo pacto contractual explícito y control, el propietario sigue siendo responsable ante el municipio. Mezclar IUSI con ISR: pagar uno no cubre el otro.

Comprar sin paz y salvo, descubrir deuda oculta y enterarte tarde que el banco no desembolsa hasta regularizar. Usar calculadoras de internet con tasas desactualizadas y presupuestar mal una inversión.

1. Inventario de inmuebles: matrícula, municipio, titular registral. 2. Descarga o solicita avalúo vigente y monto de boleta por predio. 3. Calcula tramos manualmente si quieres validar la boleta municipal.

4. Identifica fechas de descuento por pronto pago en cada municipio. 5. Paga y archiva comprobante PDF con respaldo bancario. 6. Solicita paz y salvo si hay venta, sucesión o crédito en curso.

7. Separa el monto del IUSI del presupuesto de ISR/IVA SAT. 8. Revisa el calendario tributario para coordinar caja. 9. Si alquilas, cruza IUSI pagado con ingresos declarados en ISR.

Nompli no reemplaza la boleta municipal, pero te ayuda a no tratar el IUSI como un impuesto olvidado mientras cumples con IVA e ISR ante la SAT. Centraliza recordatorios y organiza tu calendario fiscal en un solo lugar.

Usa el calendario tributario para planificar enero y evitar choques de caja con obligaciones de Declaraguate. Si alquilas o tienes ingresos mixtos, combina con la calculadora de ISR para ver el panorama completo.

La ventaja es operativa: menos sorpresas, más tiempo para negociar descuentos y cerrar paz y salvo antes de una compraventa.

Las tasas por rangos, exenciones, plazos y descuentos pueden cambiar por reforma legal o acuerdo municipal. Los ejemplos numéricos usan quetzales y un tipo de cambio ilustrativo; no constituyen asesoría fiscal ni legal.

Confirma siempre el monto en la municipalidad donde está ubicado tu inmueble y valida con contador o abogado inmobiliario antes de decisiones de compra, venta o reclasificación de avalúo.

Nompli ofrece contenido educativo para mejorar tu cumplimiento; la fuente definitiva del IUSI es la normativa vigente y la boleta oficial emitida por tu municipio.